새롭게 바뀌는 부동산 정책 9가지

새롭게 바뀌는 9가지 부동산 정책

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한줌(Zoom)정보의 알디노입니다. 2022년 앞으로 새롭게 출범할 윤석열 정부에서 가장 관심을 받고 있는 부동산 정책 9가지에 대해 상세히 알아보고자 합니다. 

 

이번 윤석열 정부의 부동산 핵심은 한마디로 정의하면 부동산 정상화라 볼 수 있습니다. 정상화를 위한 핵심 9가지 정책은 다음과 같습니다.

 

◼️ 수요에 부응하는 충분한 주택 공급
◼️ 재개발/재건축/리모델링 활성화로 수요 맞춤형 공급 확대
◼️ 1기 신도시 재정비, 양질의 주택 공급
◼️ 소규모 주택 정비 활성화, 거주환경 개선
◼️ 주택임대시장 정상화, 임차인의 주거 안정 강화
◼️ 공공임대주택과 함께 민간임대주택 활성화
◼️ 공시가격 환원, 부동산 세제 정상화
◼️ 주택대출규제 완화, 다양한 주택금융제도로 주거사다리 복원
◼️ 외국인 주택투기 방지, 국민 거주권 보호

 

1️⃣ 부동산 세제 정상화

우리나라 GDP 대비 부동산 관련 세금 징수액은 OECD국가 중에서 최상위권이고, 거래세는 가장 높은 국가이며, 더욱이 보유세 징수액도 최근 급격히 증가하고 있어, 부동산 세제 개편을 통해 정상화 추진

 

□ 부동산세제 전반의 정상화 방안 추진

• 부동산세제를 부동산시장 관리 목적이 아닌 조세 원리에 맞게 개편
• 보유세는 납세자들의 부담 능력을 고려하여 부과수준과 변동폭 조정

□ 부동산 공시가격

• 공정시장가액비율 조정을 통해 부동산 공시가격을 2020년 수준으로 환원
• 공시가격 산정 근거와 평가 절차를 투명하게 공개
• 지자체에 공시가격 검증센터를 설치, 중앙정부 공시가격 상호검증
• 향후 공시가격 현실화 주친계획 재수립

□ 종합부동산세

• 지방세인 재산세와 장기적으로 통합 추진
• 공정시장가액비율을 현재 수준인 95%에서 동결
• 1주택자 세율을 문재인 정부 출범 이전 수준으로 인하
• 1주택자, 비조정지역 2주택자 : 150% → 50% 세 부담 증가율 상한 인하
• 조정지역 2주택자, 3주택자, 법인 : 300% → 200% 세 부담 증가율 상한 인하
• 1주택 장기보유자에 대해 연령과 관계없이 매각.상속 시점까지 납부 이연 허용
• 보유주택수에 따른 차등 과제를 가액 기준 과세로 전환

□ 양도소득세

• 다주택자에 대한 중과세율 적용을 최대 2년간 한시적 배제
• 부동산세제의 종합개편 과정에서 다주택자 중과세 정책 재검토

□ 취득세

• 1주택자의 원활한 주거 이동을 보장하기 위해 1~3%인 세율을 단일화하거나 세율 적용 구간 단순화
• 단순 누진세율을 초과누진세율로 전환
• 생애 최초 주택 구매자에 대한 취득세 면제 또는 1% 단일세율 적용
• 조정지역 2주택 이상에 대한 누진 과제 완화

 

2️⃣ 주택대출규제 완화

저축만으로 내 집 마련하는 것이 불가능한 상황과 지나친 금융 규제로 주택 구매와 주거 상향 이동을 제약하고 있어 주택 대출규제를 완화와 다양한 주택금융제도로 주거사다리를 복원

 

□ LTV 규제의 합리적 개편

• 생애 최초 주택 구매 가구의 LTV 상한을 80%로 인상
  (자산이 부족한 청년, 신혼부부 등의 내 집 마련 기회 확대)

□ LTV 규제를 단순화하고 주택 수에 따른 규제방식으로 전환

• 생애 최초 주택 구매 가구가 아닌 경우 LTV 상한을 지역과 관계없이 70%로 단일화
  (실수요자의 주거 상향 이동을 위한 주택구매수요 충족)
• 다주택 보유자에 대해서는 보유주택 수에 따라 LTV 상한을 40%, 30% 등으로 차등화

□ 신혼부부 또는 생애 최초 주택 구매자의 내 집 마련 금융지원 강화

• 신혼부부 4억 한도에서 3년간 저리 금융지원(출산시 5년까지 연장)
• 신혼부부가 아닌 생애 최초 주택 구매자는 3억 한도에서 3년간 저리 금융지원

□ 청년, 신혼부부 전세대출 및 대출 상환이자 지원

• 신혼부부의 전,월세 임차보증금 대출을 보증금의 80% 범위에서 수도권 3억, 그외 지역 2억까지 상향 조정하고 저리 자금을 2년간 지원(4회 연장, 최장 10년 이용 가능)
• 일정 소득 이하(중위소득 120% 이하) 청년층에 대한 임차보증금 최대 2억 원을 저리 자금으로 2년간 지원(4회 연장, 최장 10년 이용 가능)

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3️⃣ 수요에 부응하는 충분한 주택 공급

시장 안정과 국민 주거수준 향상을 위해 수요에 부응하는 주택의 충분한 공급에 주력하고, 필요한 경우 공공택지의 단계적 추가개발도 고려한다고 합니다.

 

5년간 250만호 이상 공급 계획(수도권 130만호, 최대 150만호)

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□ 제건축 / 재개발 47만호(수도권 30.5만호)

• 정밀안전진단 기준 합리화, 재건축 초과이익 부담금 완화, 신속 통합 인.허가, 용적률 인센티브 등을 통해 공급물량 20~30% 확대

□ 도심 / 역세권 복합개발 20만호(수도권 13만호)

• 도심 복합개발 혁신기구 제도를 도입하여 도심지역, 역세권, 준공업지역 등 복합개발

□ 국공유지 및 차량기지 복합개발 18만호(수도권 14만호)

• 차량기지와 지상 전철부지, 미활용 국공유지를 복합.입체화 개발 추진

□ 소규모 정비사업 10만호(수도권 6.5만호)

• 기반시설 설치, 용적률 인센티브, 인.허가 절차 간소화

□ 공공택지 142만호(수도권 74만호)

• 개발 중인 공공택지 및 GTX 노선심의 역세권 콤팩트시티 건설 추진

□ 기타 13만호(수도권 12만호)

• 서울 상생주택, 매입약정 민간개발 등

 

이미지 출처 - 나무위키

 

4️⃣ 재개발 / 재건축 / 리모델링 활성화

신규아파트 공급의 대부분은 재개발 / 재건축을 통해 이루어지는데, 규제의 강화로 정비사업이 크게 위축, 신규 아파트 공급이 급감. 특히 구조안전성 가중치가 높아 재건축의 불가 판정이 급격히 증대됨으로 인해 이를 개선 완화하여 주택공급을 확대코자 한다고 합니다.

 

□ 재건축 정밀안전진단 기준의 합리적 조정

• 30년 이상 노후 공동주택 정밀안전진단 면제 추진
• 구조안정성 가충치 하향, 설비노후도 및 주거환경 가중치 상향 조정

구조안정성, 설비노후도, 주거환경 가중치 개선(안)

□ 재건축 초과이익 환수제 완화

• 부담금 부과 기준 금액 상향, 부과율 인하, 비용 인정 항목 확대
  (1주택 장기 보유자 감면, 부담금 납부 이연 허용)

□ 분양가 규제 운영 합리화

• 토지비용, 건축비, 가산비 산정의 현실화, 이주비, 명도 소송비 등 정비사업의 특성 반영

□ 신속한 리모델링 추진을 위한 법적, 제도적 개선

• 리모델링 추진법 제정
• 안전진단 및 안전성 평가 절차 개선
  (국토부 산하기관 및 민간참여 확대)
• 리모델링 수직, 수평 증축 기준 정비

 

이미지 출처 : 아시아경제

 

 

5️⃣ 1기 신도시 재정비(차세대 명품도시 재탄생)

수도권 5개 신도시(약 30만 가구)의 노후화된 건물, 층간소음, 주차시설 부족 등 생활 불편이 과중되고 있고, 1기 신도시의 높은 용적률의 고층 아파트가 많아 노후화된 단독주택과 저층 공동주택을 대상으로 하는 기존 재정비 원칙을 적용하기 어려움이 많아, 이를 해결하기 위한 특별법 재정과 양질의 주택 공급 기반을 구축.

 

□ 1기 신도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법 제정

• 인허가 절차 간소화, 안전진단 제도 규제 완화, 재건축 초과이익 환수제도 완화, 금융지원, 토지 용도 변경 및 용적률 상향, 세입자 이주대책 및 재정착 대책 등 포함

□ 1기 신도시에 양질의 주택 10만호 공급 기반 구축

• 토지용도 변경과 종상향을 통해 용적률을 높이는 등 체계적인 재정비사업을 추진하여 장기적으로 10만호 이상의 주택을 추가 공급

□ 3기 신도시 등에 1기 신도시 재정비를 위한 이주 전용 단지 마련

• 3기 신도시와 중소규모의 공공택지개발사업지구에 이주 전용 단지를 마련
• 1기 신도시 순환개발을 추진하여 재정비 사업에 따른 주택 가격 상승 및 전세난 등 대책 마련

 

이미지 출처 : 서울경제

 

6️⃣ 저층 단독, 다가구 주택 정비 활성화

□ 소규모주택 정비사업 적극 활용

• 구역 내 또는 반경 300~400m 이내에 지자체가 주차장을 건설 또는 건설을 지원하여 주차장 부담을 덜어주고 용적률, 높이 제한을 완화하여 7~10층까지 건축 허용
• 국공유지, 소하천 복개, 학교.공원 지하등을 적극 활용한 주차장을 제공하고 건축법상 주차장 확보기준으로 인정
• 가로주택 정비사업 시행 시 지하층 한 층을 추가하는 비용을 지원하여 인근 주민에게 주차장으로 제공
  (이용자들은 비용을 부담하고 주차수익은 공유)

□ 도로로 구획된 면적뿐 아니라 인접 토지 일부 포함 허용, 용적률 확대, 매입 협의 절차 신속 지원

□ 주택도시기금과 문화체육시설에 주로 사용되는 생활 SOC 지원재원에서 주차장, 복지시설 등 지

□ 지역 청년들의 소자본 창업 지원, 노천카페 등 허용지역 확대

 

7️⃣ 주택임대시장 정상화 및 임차인 주거 안정 강화

주택 임대차법 개정과 다주택자들에 대한 과도한 중과세, 계약갱신청구권, 전월세 상한제 등 임대차 3법에 대한 전면 재검토를 통해 주택시장의 정상화 및 주거 안정을 강화.

 

□ 임대차법 전면 재검토

• 임대차 3법의 적절한 개정과 보완 장치 마련을 통해 임대차 시장의 왜곡을 바로잡고 임차인 권익 보호

□ 등록임대사업자 지원제도 재정비

• 매입임대용 소형아파트(전용면적 60m2이하) 신규 등록을 허용
  (종부세 합산과제 배제, 양도소득세 중과 배체 등 세제 혜택 부여)
• 임차료 인상률을 임대차법이 정한 인상률 상한 이하로 제한하여 임차인의 임차료 부담 완화

 

8️⃣ 공공임대주택, 민간임대주택 활성화

공고임대주택과 함께 민간임대주택의 공급 활성화로 전월세난을 해소

 

□ 세제 및 금융지원 강화로 장기 민간임대주택 시장 활성화

• 공공택지에서 민간에 배정된 택지 물량의 일부를 민간임대주택으로 배정
• 10년 이상 장기임대주택 양도소득세의 장기보유공제율을 현행 70% → 80%로 상향
• 임대주택 사업자 지원정책 중단 방지를 위한 제도적 장치 마련

□ 계층혼합을 위해 민간임대주택 일부를 취약계층에 배정

• 취약계층에 배정된 임대주택 임대료는 시장가격보다 저렴하게 책정
• 임대사업자에게는 임대료 손실액에 대해 세액 공제를 제공하고, 세액공제를 이연할 수 있도록 지원

 

9️⃣ 외국인 투기성 주택거래 규제

□ 비거주 외국인 주택거래 허가제 도입

□ 외국인 주택거래 자금출처 조사를 내국인과 동일하게 적용하여 탈세 및 가상화폐 활용한 환치기 방지

□ 지역별, 용도별, 유형별 보유현황에 대한 구체적인 조사 및 데이터 구축

 

 

이상으로 새정부의 부동산에 대한 주요 9가지 정책에 대하여 다루어 보았는데요. 우리나라에서 가장 시급히 해결해야할 부동산에 대하여 조속히 정상화를 이룰 수 있게 상기 정책들이 잘 발현되었으면 하는 바람이고, 앞으로 실천되는지 지켜봐야겠습니다. 

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